Sfratto per morosità. Cos’è il “termine di grazia”

Nell’ambito del procedimento di sfratto per morosità, particolare rilevanza assume la richiesta, da parte del conduttore inadempiente, del c.d. “termine di grazia”, utile al fine di avere un più ampio lasso di tempo per sanare la pendenza debitoria con il locatore ed evitare così il rilascio dell’immobile abitato.

Laddove, infatti, l’inquilino moroso dovesse vedersi notificato un atto di intimazione di sfratto per morosità, egli avrà comunque, sussistendo i requisiti e prestando fede alle modalità e ai termini da qui a poco specificati, la possibilità di adempiere ai propri obblighi di pagamento e mantenere così in essere il rapporto di locazione.

L’art. 55 della l. 392/1978 (c.d. “Legge sull’equo canone”) stabilisce infatti, al primo comma, che: “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 (ndr: canoni di locazione e oneri accessori dall’importo superiore a due mensilità del canone) può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.

Ove il pagamento delle suddette somme –si ribadisca: canoni, accessori, interessi legali e spese processuali- non avvenga in udienza, il Giudice potrà concedere al conduttore, di fronte a comprovate condizioni di difficoltà, un termine (c.d. di grazia), non superiore a 90 giorni, per sanare la morosità.

Nei casi in cui l’inadempienza, non superiore a due mesi, sia conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto di locazione e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà, l’anzidetto termine di grazia sarà di 120 giorni, e la sanatoria della morosità potrà avvenire per non più di quattro volte complessivamente (anziché per tre) nel corso di un quadriennio.

Entro il termine di grazia, pertanto, il conduttore moroso dovrà provvedere al pagamento dei canoni, delle spese accessorie, dei relativi interessi e delle spese legali liquidate; l’avvenuto adempimento verrà verificato in occasione di una apposita udienza che il Giudice fisserà per una data ricadente nei dieci giorni successivi alla scadenza del termine assegnato.

Occorre precisare che il termine si considera perentorio, ovvero non prorogabile, e che il pagamento deve essere integrale.

Si badi, tuttavia, al fatto che la richiesta del termine di grazia ha effetti controproducenti in caso di mancato adempimento: laddove, infatti, all’udienza fissata per la verifica dell’adempimento, si riscontri che il conduttore moroso non ha provveduto al versamento delle somme dovute, la data dell’esecuzione del rilascio verrà fissata entro sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento, e non entro il termine massimo di sei mesi (in casi eccezionali, di dodici mesi) dalla data del provvedimento che dispone il rilascio.

Va precisato che la concessione del termine di grazia non è prevista nel caso di immobile ad uso diverso da abitazione: nelle locazioni commerciali, pertanto, non si potrà usufruire del su descritto beneficio.

Avv. Giuseppe Borrello del Foro di Lamezia Terme